BEŞ YIL BEKLENMESİNE GEREK OLMAKSIZIN KİRA BEDELİ ARTTIRIM TALEPLİ DAVA AÇILABİLME YOLU İÇTİHAT KAYNAKLI OLARAK AÇILMIŞTIR.

 

 

BEŞ YIL BEKLENMESİNE GEREK OLMAKSIZIN KİRA BEDELİ ARTTIRIM TALEPLİ DAVA AÇILABİLME YOLU İÇTİHAT KAYNAKLI OLARAK AÇILMIŞTIR.

 

 

 

Bilindiği gibi, konut ve çatılı işyeri yıllık kira artış tutarının belirlenmesinde Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesi uygulama alanı bulmaktadır.

 

 

 

“MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

 

 

 

 

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

 

 

 

 

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

 

 

 

 

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, "Aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

 

 

 

 

 

 

 

Bu sebeple uygulamada, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde beş yıl dolmadan veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde beş yıl dolmadan kira tespit davası açılamayacağı fikri hakimdir.

 

 

 

Günümüz ekonomik ortamında son derece adaletsiz olan bu uygulama; kira yıllık artışına “bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşulu” getirildiği için, özellikle bu para ile geçinen mal sahiplerini fazlasıyla mağdur etmiştir.

 

 

 

Nihayet İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54.Hukuk Dairesi 15.03.2023 tarihli bir kararı ile artık beş yıl beklenmesi zorunluluğunu belli koşulların varlığı halinde ortadan kaldırmış, mal sahibinin açabileceği uyarlama davası ile kira bedelinin emsal kiralara yakın bir tutara çıkarılmasının, aksi taktirde sözleşmenin feshinin önünü açmıştır.

 

 

 

İstinaf mahkemesi kararı aşağıda bilginize sunulmuştur.

 

 

 

İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 54. Hukuk Dairesi Esas: 2023 / 845 Karar: 2023 / 536 Karar Tarihi: 15.03.2023

 

 

 

(6100 S. K. m. 33, 190, 191, 353) (1086 S. K. m. 76) (4721 S. K. m. 2, 6) (6098 S. K. m. 138, 299, 344, 345) (YİBK 04.06.1958 T. 1958/15 E. 1958/6 K.)

 

 

Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,

 

 

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ;

 

 

 

İstinaf isteminde usul işlemlerinin tamam olduğu anlaşıldıktan sonra ilk derece mahkemesinin dosyasındaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesince düzenlenen rapor incelendi, istinaf başvuru dilekçesinin ve davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan ön inceleme ve asıl incelemede dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı.

 

 

 

İstinaf sebepleri: Davacı vekili, süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; davanın kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkin olup yasada uyarlama davasının açılma zamanına ilişkin bir sınırlama bulunmadığını, uyarlamanın koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılmadan karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

 

 

 

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

 

 

 

Yasal dayanak: Hukuk Muhakemeleri Kanunu; 190, 191. maddeleri,

 

 

Türk Medeni Kanunu 6. maddesi,

 

 

Türk Borçlar Kanunu 138, 299, 344, 345 maddeleri,

 

 

 

Yargılama konusu olayda: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı Eyüpsultan ilçesi Göktürk Merkez Mahallesi Belediye caddesi ******* sokak no:** ******** Sitesi *** Blok D** adresinde 01.04.2019 tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı sıfatı ile ikamet ettiğini, 01.04.2022 tarihi itibariyle yeni kira döneminin başlayacağını, müvekkili tarafından davalıya kiralanan taşınmazın kira başlangıç tarihinde belirlenen 6.500,00 TL kira bedeli yıllık yasal artış oranları ile 2021 yılı için aylık 8.400,00 TL olarak güncellendiğini fakat taşınmazın bulunduğu site içerisindeki emsal taşınmazların rayiç bedellerinin altında kaldığını belirterek davalının ikamet ettiği taşınmazın civardaki emsal taşınmazların aylık kira beledi olan 25.000.00 TL olarak yeniden uyarlanmasını talep etmiştir.

 

 

 

Davalı beyan dilekçesinde; davacının iyiniyetli olmadığını, taşınmazın kiralandığı 2019 yılından beş yıllık sürenin geçmediğini, sözleşmede artış koşullarının belirlendiğini, aslında kendisinin haksızlığa uğradığını, davacı yönünden çıkar dengesinin bozulmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

 

 

 

İlk derece mahkemesi kararında; Yüksek mahkeme kararları ve taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde; imzalanan sözleşmenin 01/04/2019 tarihinde başladığı, 1 yıl için kiralandığı davanın 09/03/2022 tarihinde açıldığı, buna göre kira sözleşmesinin süresinin bittiği dikkate alındığında Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri içtihatları doğrultusunda kısa süreli olan işbu sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmadığı kanaatine varılarak davanın reddine karar vermiştir.

 

 

 

Dava; kira bedelinin uyarlanmasına ilişkindir. Taraflar arasında 01.04.2019 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira akti bulunduğu, sözleşmede ilk kira yılı için aylık 6.500,00 TL, yıllık 78.000,00 TL kira bedelinin ödeneceğinin belirtildiği, Özel şartlar 2. maddesinde 'Kira ödemeleri sürekli 6 aylık ödemeler şeklinde ilk yıl için 6'şar aylık peşin olarak 39.000,00 TL (Otuz dokuz bin Türk Lirası), sonraki yıllar her yıl için hesaplanacak TUİK TÜFE yıllık artış yüzdesinden artırılarak 6 aylık ödemeler şeklinde ilgili ayın 01-15 i arası peşin olarak banka hesabına yapılacaktır.' şeklinde kararlaştırıldığı, dava dilekçesinde 01.04.2022 tarihinden itibaren aylık 25.000.00 TL olarak uyarlanmasının talep edildiği görülmüştür.

 

 

 

04.06.1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hakimin görevidir. 6100 sayılı HMK'nın 33. maddesinde (HUMK 76) de belirtildiği üzere: hakimin bir davaya uygulanacak hukuku re’sen tespit görevi bulunmaktadır. Diğer bir anlatımla, maddi vakıaları dile getirmek tarafa, hukuki vasıflandırma ise hakime ait bir görevdir. Öte yandan, HMK 31. maddesi uyarınca "Hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil gösterilmesini isteyebilir” hükmü uyarınca, davayı aydınlatma görevi bulunmaktadır.

 

 

 

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin -Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

 

 

 

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkansızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

 

 

 

a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

 

 

b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

 

 

c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

 

 

d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

 

 

 

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır." denilerek uygulamada da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

 

 

 

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup davacının, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman "uyarlama" davası açılabilir.

 

 

 

O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paralan, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar)

 

 

 

Davacı vekilinin istinaf talebi doğrudur.

 

 

 

Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, yapılan değerlendirmenin hüküm kurmak için yeterli olmadığı, açıklandığı şekilde inceleme ve araştırma yapılması gerektiği, davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.

 

 

 

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle,

 

 

Davacının istinaf başvurusunun KABULÜNE,

 

 

İlk derece mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

 

 

Yargılamanın eksikler tamamlanarak kaldığı yerden devamı için dosyanın ait olduğu Mahkemeye İADESİNE,

 

 

Peşin yatırılan istinaf başvuru harcının mahsubuna,

 

 

Peşin karar harcının talep halinde yatırana iadesine,

 

 

Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine,

 

 

Dair dosya üzerinden, tarafların ve vekillerinin yokluğunda oybirliği ile KESİN olarak karar verildi, açıkça anlatıldı. 15/03/2023